Neuregelung ab 2023

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude die jährliche Abschreibung von 2 % auf 3 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten erhöht. Als fertig gestellt gilt eine Wohnimmobilie, sobald die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und das Objekt bewohnbar ist.

Sonderabschreibungen § 7b EStG

Sonderabschreibungen nach § 7b Einkommensteuergesetz/EStG wurden neben den bisherigen Voraussetzungen an neue Effizienzvorgaben in Sachen Energieeinsparung gekoppelt. Sonderabschreibungen können für Wohnungen, die in den Jahren 2023 bis 2026 hergestellt werden, nur noch in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnungen die Kriterien für ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude Stufe 40 erfüllen. Für diese Wohnungen gelten höhere Höchstbeträge für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese dürfen bis zu € 4.800,00 je Quadratmeter betragen, um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können. Die Sonderabschreibung beträgt unverändert jährlich 5 % der maßgeblichen Bemessungsgrundlage. Die maximale Bemessungsgrundlage beträgt für Effizienzgebäude € 2.500,00 je Quadratmeter Wohnfläche. Für die sonstigen Wohnungen beträgt die maximale Bemessungsgrundlage unverändert € 2.000,00. Darüber hinausgehende Anschaffungs- oder Herstellungskosten können im Rahmen der Sonderabschreibungen nicht geltend gemacht werden.

Abschreibung nach einer kürzeren Nutzungsdauer

Weiterhin können Immobilieneigentümer auch für ab 2023 hergestellte Objekte eine höhere jährliche Regelabschreibung als die neu geltenden 3 % nach Gesetz erreichen, wenn der Nachweis für eine kürzere Nutzungsdauer des Immobilienobjektes als die sich nach Gesetz ergebenden 33 Jahre erbracht wird. Eine anfangs beabsichtigte Streichung dieser Möglichkeit wurde im Gesetzgebungsverfahren zum JStG 2022 nicht umgesetzt.

Stand: 27. Januar 2023

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Bürgergeld

Zum 1.1.2023 wurde das Bürgergeld für Arbeitssuchende als Ersatzleistung für „Hartz IV“ neu eingeführt. Die Einführung erfolgt in zwei Schritten: zum 1. Januar und zum 1. Juli 2023. Mit dem Bürgergeld sollen künftig Fortschreibungen der Regelbedarfe auf die zu erwartende Preisentwicklung zeitnaher und damit wirksamer erfolgen. Alleinstehende und alleinerziehende Leistungsberechtigte erhalten künftig € 502,00. Für zwei Partner einer Bedarfsgemeinschaft beträgt der Regelsatz jeweils € 451,00.

Karenzzeiten, Vermögensgrenzen

Neu ist auch, dass die Angemessenheit der vom Bürgergeldbezieher genutzten Wohnung, deren Kosten der Staat trägt, erst nach 12 Monaten Karenzzeit überprüft wird. Innerhalb dieser Karenzzeit bleibt auch Vermögen bis zu € 40.000,00 für die erste Person der Bedarfsgemeinschaft geschützt. Für jede weitere Person gilt ein Freibetrag von € 15.000,00.

Kein Vermittlungsvorrang mehr

Für Bürgergeldbezieher gilt kein Vermittlungsvorrang mehr. Das heißt, Weiterbildung und der Erwerb eines Berufsabschlusses stehen stärker im Vordergrund. Aufgehoben wurde das sogenannte Sanktionsmoratorium. Werden Termine ohne wichtigen Grund versäumt, können die Leistungen zeitnaher gemindert werden.

Stand: 27. Januar 2023

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Jahressteuergesetz 2022

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 (BGBl 2022 I S. 2294) wurden einschlägige Vorschriften zur Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaft- und Schenkungsteuer an die Immobilienwertermittlungsverordnung vom Juli 2021 angepasst. Die Änderungen waren notwendig, um den Anforderungen des Bewertungsgesetzes/BewG an eine möglichst realitätsnahe Verkehrswertermittlung gerecht zu werden.

Die wesentlichen Neuregelungen im Überblick

Allgemein wurde die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Wohnimmobilien von bisher 70 Jahre auf 80 Jahre angehoben. Zudem liegt eine „Wohnung“ i. S. des Bewertungsrechts bereits ab einer Wohnfläche von 20 qm (bisher 23 qm) vor.

Sachwertverfahren

Die wesentlichen Änderungen betreffen das Sachwertverfahren. Dieses Verfahren wurde um einen sogenannten Regionalfaktor ergänzt. Dieser Faktor soll die regional unterschiedlichen Preisentwicklungen widerspiegeln. Er fließt zusätzlich zu den Normalherstellungskosten, dem Baupreisindex und dem Alterswertminderungsfaktor in die Berechnungen ein. Maßgeblich sind die Wertzahlen der Gutachterausschüsse. Liegen keine Wertzahlen vor, ist der gesetzliche (neutrale) Regionalfaktor von 1,0 anzuwenden.

Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren wurde auf die Erfahrungswerte der Gutachterausschüsse zu den Bewirtschaftungskosten verzichtet. Stattdessen gelten standardisierte Werte aus der neu gefassten Anlage 23 zum BewG. Die gesetzlich definierten Liegenschaftszinssätze wurden prozentual erhöht. Die neuen Sätze betragen für Mietwohngrundstücke 5,0 %, (bisher 3,5 %). Bei gemischt genutzten Grundstücken erfolgte eine Erhöhung um je einen Prozentpunkt (von 4,5 %/5 % auf 5,5/6 %) sowie bei Geschäftsgrundstücken von 6,0 % auf 6,5 %.

Vergleichswertverfahren bleibt vorrangig

Tatsächliche Auswirkungen auf die Höhe des Grundbesitzwertes haben die Neuregelungen nur dort, wo die Bewertungsobjekte in Gegenden gelegen sind, in denen örtlich zuständige Gutachterausschüsse keine Daten zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Verfügung stellen. Dies ist praktisch nur noch in bestimmten ländlichen Gegenden der Fall. In den Städten und größeren Gemeinden liegen im Regelfall Vergleichsfaktoren (Kaufpreise/Quadratmeter-Durchschnittspreise) für Wohnungen/Häuser usw. vor. Im Ergebnis hängt also die Höhe der Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaft- und Schenkungsteuer davon ab, ob Datenmaterial des örtlich zuständigen Gutachterausschusses vorliegt. Die Daten der Gutachterausschüsse können künftig drei Jahre (bisher zwei Jahre) nach Ende des Auswertungszeitraums angewendet werden (§ 177 Abs. 2,3 BewG).

Stand: 27. Januar 2023

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Auslandspauschalen

Das Bundesfinanzminsterium/BMF hat mit Schreiben vom 23.11.2022, IV C 5 – S 2353/19/10010 :004, die Pauschbeträge für Verpflegungsmehraufwendungen und Übernachtungskosten für beruflich und betrieblich veranlasste Auslandsdienstreisen ab 1.1.2023 bekannt gegeben. Die Pauschalen gelten auch für doppelte Haushaltsführungen im Ausland.

Die wesentlichen Änderungen

Wesentlich erhöht wurden die Verpflegungs- und Übernachtungspauschalen für die USA. Besonders kräftig erhöht wurde die Übernachtungspauschale für Boston (von € 265,00 auf € 333,00) und New York City (von € 282,00 auf € 308,00). Die Verpflegungspauschalen für eine Abwesenheit von mindestens 24 Stunden wurde für New York City von € 58,00 auf € 66,00 pro Kalendertag angehoben. Innerhalb der EU wurden die Pauschalen für Dänemark, Frankreich, Griechenland, Luxemburg sowie Ungarn nach oben angepasst. Für Nordmazedonien wurden neue Pauschalen festgesetzt.

Übernachtungspauschalen

Die in dem BMF-Schreiben angegebenen Übernachtungspauschalen dienen ausschließlich der lohnsteuerfreien Erstattung von Aufwendungen des Arbeitgebers. Sie können nicht zum Betriebsausgaben- bzw. Werbungskostenabzug verwendet werden. Für den Betriebsausgaben- bzw. Werbungskostenabzug müssen die tatsächlichen Übernachtungskosten nachgewiesen werden.

Stand: 27. Januar 2023

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Neuregelungen aus dem JStG 2022

Mit dem Jahressteuergesetz/JStG 2022, BGBl 2022 I Seite 2294, wurden neue Rechtsgrundlagen für die Besteuerung der Gas-/Wärmepreisbremse nach dem Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz eingefügt (§§ 123 ff Einkommensteuergesetz/EStG). Gemäß § 123 EStG sind die Leistungen den sonstigen Einkünften zuzuordnen, soweit sie nicht anderen Einkunftsarten zugehören.

Milderungszone

Steuerpflichtig ist die Finanzhilfe für alle Steuerpflichtigen, die mit ihrem zu versteuernden Einkommen oberhalb der Milderungszone nach § 124 EStG liegen. Die Milderungszone beginnt nach § 124 Abs. 2 EStG ab einem zu versteuernden Einkommen von € 66.915,00 und endet bei einem zu versteuernden Einkommen von € 104.009,00. Bei Ehegatten, die zusammenveranlagt werden, beginnt die Milderungszone ab einem zu versteuernden Einkommen von € 133.830,00 und endet bei einem zu versteuernden Einkommen von € 208.018,00. Im Bereich der Milderungszone ist nur der Bruchteil der Leistungen in die Steuerpflicht einzubeziehen, der sich als Differenz aus dem individuellen zu versteuernden Einkommen des Steuerpflichtigen und der Untergrenze der Milderungszone dividiert durch die Breite der Milderungszone errechnet.

Berechnung

Bei der Berechnung des steuerpflichtigen Anteils der Soforthilfe muss also das zu versteuernde Einkommen zunächst ohne die Entlastungen ermittelt werden. Erreicht das zu versteuernde Einkommen die Grenzen der Milderungszone, ist die Soforthilfe dem zu versteuernden Einkommen ganz oder teilweise hinzuzurechnen.

Stand: 27. Januar 2023

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Öffnungsklausel

Mit der sogenannten „Öffnungsklausel“ steht den Erben bzw. Erwerbern von Immobilienvermögen wie bisher die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes mittels eines Sachverständigengutachtens oder anderen geeigneten Beweismitteln offen (§ 198 BewG). Diese Option dürfte angesichts der neuen Reform der Grundstückswertermittlung künftig verstärkt genutzt werden.

Gutachten

Die Finanzverwaltung hat die Möglichkeiten des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes in R B 198 der Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 näher bestimmt. Anerkannt werden „nachweisfähige“ Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Grundsätzlich unterliegen Wertgutachten der Beweiswürdigung durch das Finanzamt.

Nachweislast

Dem Erben/Erwerber obliegt stets die „Nachweislast“ für einen geringeren gemeinen Wert. An diese Beweisführung knüpft die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Am einfachsten gelingt die Beweisführung mit einem vorhandenen geeigneten Kaufpreis. Die Finanzverwaltung erkennt hierbei einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (und nicht unter nahen Verwandten) innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zu Stande gekommenen Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis an. Selbst wenn ein Kaufpreis außerhalb dieses Zeitraums im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag nicht geändert haben, kann auch dieser als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen. Seitens der Finanzverwaltung bestehen „keine Bedenken, diesen Wert regelmäßig ohne Wertkorrekturen als Grundbesitzwert festzustellen (R B 198 Abs. 4 ErbStR 2019).

Stand: 27. Januar 2023

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Energetische Sanierungen

Die Vorschrift des § 35c Einkommensteuergesetz/EStG regelt eine in Form einer Steuererstattung auf Antrag progressionsunabhängige Förderung von Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden. Für geförderte Aufwendungen können Steuererstattungen in Anspruch genommen werden in Höhe von je 7 % der Aufwendungen, höchstens je € 14.000,00 im Kalenderjahr der Sanierungsmaßnahme und im darauffolgenden Kalenderjahr. Im der Sanierungsmaßnahme folgenden dritten Jahr mindert sich die Einkommensteuer um 6 % der Aufwendungen bzw. maximal € 12.000,00.

Änderung der Verordnung

Der Bundesrat hat zum Ende des vergangenen Jahres der Zweiten Verordnung zur Änderung der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung zugestimmt. Zu den wesentlichen Änderungen zählte die Einstellung der Förderung für gasbetriebene Wärmepumpen, Gasbrennwerttechnik und Gas-Hybrid-Heizungen. Darüber hinaus wurden die Anforderungen an Gebäude- und Wärmenetze an die entsprechenden Förderbedingungen angepasst. Die übrigen im Gesetz genannten energetischen Maßnahmen, insbesondere die Energieberatung, gelten unverändert.

Stand: 27. Januar 2023

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CO2-Abgabe

Im Brennstoffemissionshandelsgesetz/BEHG ist festgelegt, dass, wer Kohlendioxid/CO2 ausstößt, eine Abgabe zahlen muss. Betroffen sind neben der Industrie auch Immobilieneigentümer. Ausgenommen sind sogenannte KfW-Effizienzhäuser 55 oder besser.

Neuregelung ab 2023

Bisher zahlten die CO2-Abgabe ausschließlich die Mieter. Seit dem 1. Januar müssen sich auch Vermieter an den Kosten beteiligen. Dabei gilt nicht etwa die vereinfachte Regelung 50:50. Vielmehr sieht das Gesetz ein Stufenmodell vor. Zur Berechnung der zutreffenden Stufe bzw. Aufteilungsquote sollten Vermieter zur Vorbereitung der Heizkostenabrechnung für 2023 im Lauf des Jahres folgende Daten vom Brennstofflieferanten erfragen: Brennstoffemissionen des gelieferten Brennstoffs, Kohlendioxidkosten nach dem BEHG, Emissionsfaktor des Brennstoffs und Energiegehalt der gelieferten Brennstoffmenge.

Stand: 27. Januar 2023

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Arbeitszimmer

Steuerpflichtige können Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer bis zu € 1.260,00 pro Kalenderjahr steuerlich geltend machen, wenn für diese konkrete Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht (§ 4 Abs. 5 Buchst. 6b Einkommensteuergesetz/EStG). Die Aufwendungen mussten bislang im Einzelnen nachgewiesen werden. Nach der Neuregelung im Jahressteuergesetz 2022 wurde der Höchstbetrag für Aufwendungen in eine Jahrespauschale umgewandelt. Ein Nachweis für Aufwendungen entfällt. Ein unbeschränkter Abzug von Arbeitszimmeraufwendungen bleibt wie bisher nur solchen Steuerpflichtigen vorbehalten, bei denen der sogenannte Mittelpunktfall vorliegt. Das heißt, das Arbeitszimmer bildet den Mittelpunkt für die gesamte betriebliche und berufliche Tätigkeit.

Homeoffice-Pauschale

Die Geltendmachung einer Homeoffice-Pauschale wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 erleichtert. Der jährliche Maximalbetrag für die Homeoffice-Pauschale wurde von € 600,00 auf € 1.260,00 angehoben. Der tägliche Pauschbetrag in Höhe von € 6,00 kann ab 2023 bereits dann geltend gemacht werden, wenn die Tätigkeit überwiegend (bisher „ausschließlich“ § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 4 EStG a. F.) in der häuslichen Wohnung ausgeübt wird. Im Ergebnis muss der Arbeitnehmer somit nicht mehr den ganzen Tag zu Hause arbeiten, um die Homeoffice-Pauschale geltend machen zu können. Es können darüber hinaus für denselben Tag die Entfernungspauschale oder Reisekosten geltend gemacht werden. Bei doppelter Haushaltsführung kommt die Homeoffice-Pauschale nicht mehr zum Ansatz. Aufwendungen für Arbeitsmittel und Internetkosten usw. können darüber hinaus gesondert geltend gemacht werden.

Stand: 28. Dezember 2022

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Problemstellung

Für den Kauf einer Bestandsimmobilie wird im Regelfall ein Gesamtkaufpreis vereinbart, der sich sowohl aus dem Grundstücks- als auch dem Gebäudeanteil zusammensetzt. Werden mit dem betreffenden Objekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt oder wird die Immobilie betrieblich genutzt, soll der Gebäudeanteil im Regelfall abgeschrieben werden.

BFH-Rechtsprechung

Die exakte Ermittlung des abschreibbaren Gebäudeteils vom Gesamtkaufpreis konnte bislang nach der Restwertmethode (Gesamtkaufpreis abzüglich Grundstückswert) erfolgen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück allerdings nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

Bewertungsverfahren

Die anzuwendenden Bewertungsverfahren für Grund und Boden und für Gebäude gleichen denen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Im Einzelnen handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Der Wert des Grund und Bodens wird durch Multiplikation der Grundstücksgröße mit den Bodenrichtwerten ermittelt.

Aufteilungshilfe der Finanzverwaltung

Zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises hat das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Die Arbeitshilfe umfasst unter anderem ein Online-Excel-Tool zur Eingabe der Eckwerte zur Kaufpreisaufteilung (https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html).

Stand: 28. Dezember 2022

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