Grundstückswertermittlungen im Bewertungsrecht

Baupreisindex 2026

Maßgebliches Bewertungsverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser ist – sofern keine geeigneten Vergleichswerte zur Verfügung stehen – das Sachwertverfahren (§§ 182 Abs. 4, 190 Bewertungsgesetz/BewG). Bewertungsgrundlage für den Gebäudewert sind hierbei die Regelherstellungskosten für Gebäude aus 2010. Diese Werte müssen für das jeweilige Bewertungsjahr mittels sogenannter Baupreisindices angepasst werden. Diese Baupreisindices werden in regelmäßigen Abständen auf Basis der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindices für den Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäuden in konventioneller Bauart angepasst und vom Bundesfinanzministerium bekannt gegeben (§ 190 Abs. 2 Bewertungsgesetz/BewG).

Indices für 2026

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit Schreiben vom 14.1.2026 (IV D 4 – S 3225/00006/007/004) die für 2026 anzuwendenden Indices festgelegt. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Mehrfamilienhäuser sowie Wohnhäuser mit Mischnutzung (Gebäudearten 1.01 bis 5.1 der Anlage 24 zum BewG) gilt ein Index von 189,1. Für alle weiteren Gebäudearten 5.2 bis 18.2 der Anlage 24 zum BewG (das sind u. a. Bankgebäude, Kliniken, Hotels, Sporthallen, Verbrauchermärkte usw.) ist ein Index von 192,9 anzuwenden. Die im BMF-Schreiben veröffentlichten Baupreisindices gelten ausschließlich für erbschaftsteuerliche Bewertungen (§§ 190 BewG) sowie als wertbildende Faktoren für Wertfortschreibungen und/oder Nachfeststellungen sowie für Kaufpreisaufteilungen. Abweichende Indices gelten für grundsteuerliche Wertermittlungen (§ 259 BewG).

Ertragswertverfahren

Maßgebliches Bewertungsverfahren für Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ist das Ertragswertverfahren (§ 182 Abs. 3 BewG). Die Wertermittlung erfolgt hier u. a. aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (= Reinertrag des Grundstücks).

Anpassung der Basiswerte

Die Bewirtschaftungskosten werden im steuerlichen Bewertungsverfahren nach Anlage 23 zum BewG pauschaliert und der aktuellen Preisentwicklung angepasst. Das BMF hat mit Schreiben v. 14.1.2026 (IV D 4 – S 3224/00006/004/003) die maßgeblichen Verbraucherpreisindices bekannt gegeben. Diese betragen 77,1 (Monat Oktober 2001) bzw. 123,0 (Monat Oktober 2025).

Stand: 24. Februar 2026

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Besteuerung fiktiver Anteilserwerbe vermeiden

Anwachsungserwerb

Personengesellschaftsverträge sehen oft die gesellschaftsrechtliche Regelung des Anwachsungserwerbs vor. Bei dieser Regelung verteilt sich das Gesellschaftsvermögen, das eine ausscheidende Gesellschafterin bzw. ein ausscheidender Gesellschafter hinterlässt, auf die verbleibenden Gesellschafterinnen und Gesellschafter.

Vorsicht Steuerfalle

Gesellschaftsrechtlich veranlasste Wertverschiebungen bei Personengesellschaften stellen unter Umständen eine steuerpflichtige freigebige Zuwendung nach der Vorschrift des § 7 Abs. 7 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) dar. Doch auch beim Wechsel von Kapitalgesellschaftsanteilen kann Steuerpflicht entstehen. Nach § 7 Abs. 7 Satz 1 ErbStG gilt als Schenkung der auf dem Ausscheiden eines Gesellschafters beruhende Übergang des Anteils oder des Teils eines Anteils eines Gesellschafters einer Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft auf die verbleibenden Gesellschafter, soweit der Wert, der sich für seinen Anteil zurzeit seines Ausscheidens nach bewertungsrechtlichen Vorschriften ergibt, den Abfindungsanspruch übersteigt. Satz 2 der Vorschrift besteuert die durch Einzug von Geschäftsanteilen eines ausscheidenden Gesellschafters veranlasste Werterhöhung bei den anderen Gesellschaftsanteilen als steuerpflichtige Zuwendung.

Unentgeltlichkeit

Auf das bei steuerpflichtigen Schenkungen obligatorische subjektive Kriterium des Bewusstseins der Unentgeltlichkeit oder auf die Freiwilligkeit der Einziehung von Gesellschaftsanteilen kommt es nicht an. Für die Besteuerung spielt es damit keine Rolle, ob sich der ausscheidende Gesellschafter seiner Rolle als Schenker bewusst war oder nicht.

Stand: 24. Februar 2026

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International: Kampf gegen Steueroasen

Die Errichtung undurchsichtiger Firmenkonstrukte in Steueroasenländern, mit deren Hilfe die wahre Herkunft von Vermögenswerten verschleiert werden soll, ist auch nach Einführung des automatischen Informationsaustausches im Jahr 2017 noch gängige Praxis. Und es gibt auch immer wieder Datenlecks, die die deutsche Finanzverwaltung zur Aufklärung möglicher Steuerhinterziehungsfälle nutzt.

Neue Datensätze

Das Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen (NRW) hat jüngst wieder einen Datenkauf von einem anonymen Hinweisgeber bestätigt. Diesmal ging es um Kundeninformationen von Dienstleistern aus den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE), den Cayman Islands, Hongkong, Mauritius, Panama, Singapur und Zypern. Durch den Deal sind dem Landesamt zur Bekämpfung der Finanzkriminalität (LBF) in NRW mehr als ein Terabyte an Daten zugeflossen. Die Daten versprechen Schlüsse auf die dahinterstehenden wirtschaftlich berechtigten Personen, die ihren Wohnsitz in Deutschland sowie in anderen Staaten haben.

Auswertung im Gange

Nach Pressemitteilungen des Finanzministeriums NRW ist die Datenauswertung bereits voll im Gange und es ist schon zu Durchsuchungen gekommen. Selbstanzeigen sind nach derzeitigem Stand noch möglich, solange noch keine Durchsuchungen stattgefunden haben und die laufenden Ermittlungen noch nicht zur Tatentdeckung geführt haben.

Stand: 24. Februar 2026

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Kryptowerte-Steuertransparenz-Gesetz in Kraft

Zum Jahreswechsel 2025/2026 trat das „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2023/2226“ in Kraft (BGBl I Nr. 353 v. 23.12.2025). Dieses Gesetzespaket enthielt u. a. auch das „Gesetz über die Meldepflicht von Anbietern und den automatischen Austausch von Informationen in Steuersachen bei Kryptowerte-Dienstleistungen“ (Kryptowerte-Steuertransparenz-Gesetz – KStTG). Dieses neue Gesetzeswerk verpflichtet Kryptowerte-Dienstleister sowie Kryptowerte-Betreiber (zum Beispiel Bison, Kranken, Coinbase usw.) zu umfassenden Sorgfaltspflichten wie u. a. zur Identifizierung ihrer Nutzerinnen bzw. Nutzer sowie zur Meldung sämtlicher Finanztransaktionen.

Steuertransparenz

Kryptoanlegerinnen und Kryptoanleger werden dadurch steuertransparent. So müssen Anbieter von Kryptodienstleistungen von ihren Kunden eine gültige Selbstauskunft einholen, aus der die steuerliche Ansässigkeit des Nutzers eindeutig hervorgeht (§ 4 KStTG). Inländische Kryptodienstleister müssen außerdem jährlich zum 31. Juli Name, Anschrift sowie Steuer-Identifikationsnummer ihrer Nutzer sowie die Art des zu meldenden Kryptowertes, alle An- und Verkäufe oder Tauschaktionen gegen eine FIAT-Währung dem Bundeszentralamt für Steuern melden. Damit werden die Steuerbehörden künftig über alle Salden und Transaktionsdaten zu allen Ein- und Auszahlungen in den Wallets der Nutzer informiert.

Stand: 24. Februar 2026

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Karenzfrist für Jahresabschluss 2024

Offenlegungsfrist bis 31.12.2025

Kapitalgesellschaften müssen ihren Jahresabschluss beim Unternehmensregister einreichen. Während Kleinstkapitalgesellschaften die Wahl haben, den Abschluss nur zu hinterlegen, müssen alle anderen Gesellschaften (kleine, mittlere, große) ihn offenlegen (§ 325 Handelsgesetzbuch/HGB). Offenlegungspflichten bestehen auch für Personenhandelsgesellschaften, bei denen keine natürliche Person als Komplementär haftet (z. B. GmbH & Co KG). Die Frist zur Hinterlegung endet ein Jahr nach dem Bilanzstichtag.

Gnadenfrist

Das Bundesamt für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) gewährt nun durch das Verschieben des Beginns der Einleitung von Ordnungsgeldverfahren auf die zweite Märzhälfte eine Offenlegungsfristverlängerung für den Jahresabschluss 2024 bis zum 15.3.2026.

Stand: 24. Februar 2026

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