Private Veräußerungsgeschäfte

Als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gelten Immobilienveräußerungen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen von dieser Besteuerungsregel sind zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien. Voraussetzung ist, dass die betreffende Immobilie entweder ausschließlich oder – wenn die Immobilie vorher vermietet war – im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, also insgesamt drei Jahre vor der Veräußerung, selbst genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz-EStG).

Anwendung auch für Zweit- und Ferienwohnungen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Urteil auch nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, als zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnungen angesehen (Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16). Damit können auch solche Objekte innerhalb der 10-jährigen Frist steuerfrei veräußert werden.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Im genannten Urteil hat der BFH den Begriff „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ präzisiert. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt nach Auffassung des BFH weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Nach Auffassung des Senats reicht es aus, wenn eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und der Steuerpflichtige diese bewohnt. Es kommt nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige das Objekt nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.

Fazit

Dieses Urteil dürfte einen wichtigen Meilenstein für Investitionen in Immobilienobjekte darstellen. Während Wertzuwächse bei Wertpapieranlagen stets zu versteuern sind, kann ein Immobilieninvestor durch Eigennutzung eine steuerfreie Veräußerung – unabhängig von einer Mindesthaltefrist – erreichen. Offen bleibt allerdings die Frage, ob dieses Urteil unabhängig von der Anzahl der zweitgenutzten oder als Ferienwohnung genutzten Immobilienobjekte Anwendung findet.

Stand: 28. November 2017

Neues BMF-Schreiben

Jeder Arbeitgeber hat nach Abschluss des Lohnkontos für jeden Arbeitnehmer den Finanzbehörden bis 28.2.2018 eine elektronische Lohnsteuerbescheinigung zu übermitteln. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat in einem neuen Schreiben (vom 27.9.2017, IV C 5 – S 2378/17/10001) zu den elektronischen Lohnsteuerbescheinigungen ab 2018, insbesondere zur Übergangsregelung betreffend den Großbuchstaben M sowie zu notwendigen Korrektur- und Stornierungsverfahren Stellung genommen.

Großbuchstabe M

Arbeitgeber müssen den Großbuchstaben M auf der Lohnsteuerbescheinigung eintragen, wenn dem Arbeitnehmer anlässlich oder während einer Auswärtstätigkeit oder im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung vom Arbeitgeber oder auf dessen Veranlassung von einem Dritten eine Mahlzeit zur Verfügung gestellt wurde. Die Eintragung muss der Arbeitgeber unabhängig davon vornehmen, ob die Besteuerung der Mahlzeit unterbleibt oder der Arbeitgeber die Mahlzeit individuell oder pauschal versteuert. Nach dem BMF-Schreiben wird die zur programmtechnischen Umsetzung gewährte Übergangsregelung noch einmal bis zum 31.12.2018 verlängert.

Korrektur und Stornierung von Lohnsteuerbescheinigungen

Das BMF hat in dem Schreiben klargestellt, dass Änderungen des Lohnsteuerabzugs grundsätzlich nur bis zur Übermittlung der elektronischen Lohnsteuerbescheinigung zulässig sind. Davon sind allerdings bestimmte Sonderfälle ausgenommen. Stornierungen sind u. a. vorzunehmen, wenn ein falsches Kalenderjahr angegeben wurde. Wurde im vergangenen Jahr zu viel Lohnsteuer einbehalten, ist nach Ablauf des Kalenderjahres eine Korrektur nur im Rahmen einer Einkommensteuererklärung und Veranlagung möglich. Umgekehrt hat der Arbeitgeber eine Anzeigepflicht gegenüber dem Betriebsstättenfinanzamt, wenn zu wenig Lohnsteuer einbehalten worden ist.

Hinweis

Korrigierte Lohnsteuerbescheinigungen müssen mit dem Merker „Korrektur“ versehen werden. Außerdem ist der Arbeitnehmer zu informieren.

Stand: 28. November 2017

Werbungskostenabzug

Werden Immobilien an nahe Angehörige vermietet (z. B. an die volljährigen Kinder), muss der Mietpreis mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen. Nur in diesem Fall gilt die Wohnungsvermietung in den Augen der Finanzverwaltung als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 Einkommensteuergesetz-EStG). Unterschreitet die Gefälligkeitsmiete an den nahen Angehörigen diese Grenze, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten nicht mehr in vollem Umfang an.

Aktuelles Mietpreisniveau

Zur dauerhaften Einhaltung dieser Wertgrenze sollte das ortsübliche Mietpreisniveau mindestens einmal jährlich, z. B. zum Jahresende, überprüft werden und der Mietvertrag ggf. angepasst werden.

Unentgeltliche Überlassung

Eine weitere Steuerfalle droht bei unentgeltlicher Überlassung einer Immobilie an nahe Angehörige. Grundsätzlich können eigengenutzte Immobilien steuerfrei veräußert werden. Nutzt man eine Wohnung beispielsweise zwei oder drei Jahre für eigene Wohnzwecke, ist ein ggf. erzielter Veräußerungsgewinn steuerfrei. Die für private Veräußerungsgeschäfte maßgebliche Zehnjahresfrist gilt in diesem Fall nicht (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz-EStG).

FG-Urteil

Das Finanzgericht (FG) Hessen (30.9.2015, 1 K 1654/14 rkr) hat in diesem Zusammenhang allerdings entschieden, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dann nicht vorliegt, wenn eine eigene Haushaltsführung in dem betreffenden Objekt nicht mehr gegeben ist. Im Streitfall hatte der Wohnungseigentümer die gemeinsam genutzte Wohnung seiner ehemaligen Lebensgefährtin und den minderjährigen Kindern unentgeltlich überlassen. Er veräußerte die Immobilie dann innerhalb der Zehnjahresfrist. Das Finanzamt setzte Einkommensteuern auf den Veräußerungsgewinn fest. Zur Vermeidung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns sollte die eigene Immobilie daher sofort nach dem Auszug veräußert werden, wenn sich die Fortführung des eigenen Haushalts nicht mehr praktizieren lässt.

Stand: 30. Oktober 2017

Grundsatz

Hat ein beherrschender GmbH-Gesellschafter-Geschäftsführer einen vertraglichen Anspruch auf Weihnachtsgeld, muss er dieses auch dann versteuern, wenn er es gar nicht ausbezahlt bekommt, weil der Geschäftsführer auf die Auszahlung verzichtet (z. B. wegen schlechter Wirtschaftslage). Begründung: Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BFH-Urteil vom 3.2.2011, VI R 66/09) sowie nach BMF vom 12.5.2014 (IV C 2 – S 2743/12/10001 BStBl 2014 I S. 860) fließt dem beherrschenden Gesellschafter eine Forderung gegen „seine“ Kapitalgesellschaft bereits mit deren Fälligkeit zu.

Verzichtserklärung

Soll eine Besteuerung vermieden werden, muss der Gesellschafter-Geschäftsführer allerdings rechtzeitig auf das Weihnachtsgeld verzichten. Rechtzeitig heißt, noch vor Jahresbeginn für das Weihnachtsgeld im folgenden Jahr.

Anteilige Besteuerung

Wird die Verzichtserklärung allerdings erst im Laufe des aktuellen Jahres ausgesprochen, z. B. im November, sind 11/12 des Weihnachtsgeldes zu versteuern. Ein Verzicht kurz vor Weihnachten ändert nichts mehr an der vollen Steuerpflicht.

Stand: 30. Oktober 2017